北京市大興區瀛海鎮的集體土地做租賃房項目最快將在明年初亮相。

對于部分人口凈流入大城市中的無房新市民、青年人來說，距離實現“租房自由”似乎更近了。

11月1日，住建部披露的最新數據顯示，今年全國40個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個月份，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。

其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。

加快發展保障性租賃住房，是新發展階段住房保障工作的重中之重。與實施多年的公租房相比，主要“解決新市民和青年人的住房困難”的保障性租賃住房，需要滿足哪些新需求？

接受中國城市報記者采訪的專家皆提到了“職住平衡”。在新市民和青年人工作的產業園附近和就業崗位較多的地方增加保障性租賃房供應，將是各城市需要貫徹的重點方向之一。

不設收入線門檻

70平方米以下小戶型為主

對許多人來說，保障性租賃住房還是一個新名詞。

今年7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。我國的住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

公租房制度在我國實施已久。今年7月7日，在國務院政策例行吹風會上，住建部住房保障司司長曹金彪就透露，現在全國有1600多萬套公租房。

公租房主要面向的對象是城鎮住房、收入困難家庭。租住公租房有雙門檻，即收入低、住房條件差，具體的范圍條件比如收入線水平等都是由市縣人民政府規定；公租房一般有兩種方式，一種是實物保障，一種是貨幣補貼。實物的公租房一般為60平方米以下，貨幣補貼的具體標準也是由各個市縣人民政府規定。

而保障性租賃住房面向的對象不同于公租房，主要解決新市民、青年人的住房問題：不設收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

“比如我國每年新畢業的大學生選擇留在北京等特大城市工作，其中很多人不符合公租房的收入條件。”曹金彪說，新制度的重點是在人口凈流入的大城市，因為我國新市民、青年人主要是在這些大城市。

監測結果將納入

城市政府績效考核

“針對保障性租賃住房，熱點城市給接受任務還是比較大的，因為我們知道，年輕人、新市民的住房問題是當下住房問題的最核心的地方。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國城市報記者表示。

落實保障性租賃住房制度，需要因城施策。因此，這個主體責任也就落在了各個城市身上。

近日，住建部會同國家發改委、財政部、自然資源部住房情況實施自評。監測評價結果將納入對城市政府的績效考核。

同時《通知》要求，城市應盡快確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，制定年度建設計劃，并向社會公布；新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間應大力增加保障性租賃住房供給，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例達到30%及以上。

記者注意到，我國一線城市的建設目標均已達到，甚至超過30%這個比例。

根據住建部的最新數據，“十四五”期間，上海計劃新增保障性租賃住房47萬套（間）、廣州計劃新增60萬套（間）、深圳計劃新增40萬套（間），均占新增住房供應總量的45%左右。北京正在編制“十四五”住房發展規劃，其中提出保障性租賃住房占比將不低于30％。

此外，部分城市也已提出“十四五”期間的明確目標：比如杭州、西安計劃新增保障性租賃住房均為30萬套（間），成都、廈門、武漢為25萬套（間），寧波、佛山為20萬套（間），濟南、福州、長沙、蘇州為15萬套（間），南京12.5萬套（間）。

根據11月3日住建部舉辦的專題培訓上的消息，目前包括廣州、上海、深圳、杭州、北京、西安、天津、成都、武漢、重慶、廈門、寧波、佛山、蘇州、長沙、濟南、福州、合肥、金華共19個城市，已經形成了第一批可復制可推廣的經驗。

比如，浙江省確定了11個地級市和26個縣（市）作為重點發展保障性租賃住房的城市；根據需求測算，確定全省“十四五”期間建設籌集120萬套（間）保障性租賃住房的發展目標，主要利用存量土地和房屋建設（占比達74%），其中2022年安排35萬套（間）。

福州市則堅持職住平衡的原則，把中心城區、產業園區等區域作為項目布局的重點；切實落實小戶型、低租金，面向新市民和青年人。目前，在已啟動建設的房源中，85%為30平方米左右的套型，并配備衛生間等必備設施。

寸土寸金的大城市

租賃房如何實現“職住平衡”

擴大保障性租賃住房供給是大勢所趨，但一個爭論的焦點是，部分位于遠郊的租賃住房，往往很難滿足青年人和新市民的居住需求。

職住平衡，成為一個關鍵詞。

“租賃住房與買房比較，成本較低，一般人會選擇離上班近的地方租房，這樣可以節約通勤時間和通勤成本，實現職住平衡。”因此，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受中國城市報記者采訪時認為，保障性租賃住房在供應上應該注意職住平衡，在新市民和青年人工作的產業園附近和就業崗位較多的地方增加供應。

李宇嘉也表達了相似觀點。他表示，原來很多城市的公租房供應效率并不高，主要就是因為公共配套不完善，且位置較偏遠。

人口凈流入的大城市“寸土寸金”。那么，在“職住平衡”大前提下，保障性租賃住房的新增供給從何而來？

李宇嘉提到，國務院辦公廳今年7月印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中，已經有了一些政策傾斜，比如加大企事業單位自有閑置用地的利用；將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房；鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房等。

除了新建租賃房以外，以存量改造為核心的城市更新，也被視作加大“職住平衡”供應的重要方向。

比如今年9月1日，《上海市城市更新條例》條例正式施行，其中就提到：“舊住房更新項目，可以按規劃增加建筑量，滿足原住戶安置需求后的余量可用于保障性住房、租賃住房和配套設施用途。”

曹金彪此前也強調，保障性租賃住房的一個特點，就是重點要利用存量土地、存量房屋，主要是要城市里的老城區、園區或者交通便利的區域建設這些小戶型、低租金的保障性租賃住房，滿足租房者的對地段的要求。

趙秀池也提出，一定要充分利用好存量房屋資源。很多存量房可以改建或直接納入保障性住房政策管理，需要各級部門在尊重歷史、照顧現狀，在惠及民生基礎上，簡化手續，讓更多的存量租賃房屋和改建的租賃住房納入保障性住房管理，享受到政策的支持。

特別是針對存量房源，她呼吁，不要因為歷史上沒有補辦相應手續就遭到強拆，這一方面浪費了社會資源，另一方面又會在一定程度上擾亂租賃市場秩序，一定要在充分利用現有租賃房屋基礎上，做好保障性租賃住房實施的檢測評價。

“我們國家在禁止大拆大建以后，特別強調了城市更新必須要能夠配建一定的公共住房。這是讓城市更新回歸公共屬性的改造，回歸民生保障。”李宇嘉說。

鼓勵多主體參與背后：

需加速項目認定書審批

為了激發保障性租賃住房的建設熱情，國家也強調引導多方參與。

《通知》提到，支持農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業、房地產開發企業等各類主體參與建設運營保障性租賃住房。

比如在北京，記者獲悉，目前規模最大的集體土地做租賃房項目最快將在明年初亮相。該項目位于北京市大興區瀛海鎮，將建成約14.5萬平方米的一個租賃型社區，產權為70年。項目由愿景集團與華潤置地合作，建成后可提供3000多套租賃房源、為6000多名居民提供居所。

為了鼓勵更多主體參與建設運營保障性租賃住房，李宇嘉提到，雖然國家一級提出許多支持政策，比如普惠金融、稅收減免、不用調整規劃、不用征收土地出讓金、商業辦公改租賃可以采取民用水電費等的紅利措施，但現有行政機構推進并聯審批，還需要一個牽頭部門。

“要認定為‘保障性租賃住房項目’，需有一個項目認定書，才能申請這些優惠、推進規劃報建。所以現在最大的問題是，要讓相關單位能夠并聯審批，同時需要需要各地有一個主管的市領導牽頭來成立這樣的一個審批機構，才能提高審批速度。”李宇嘉說。

值得注意的是，就在11月5日，廣東省也出臺了關于加快發展保障性租賃住房的實施意見。

在簡化審批流程方面，上述意見提到，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，市縣人民政府組織開展聯合審查，并根據審查結果授權本級保障性租賃住房行政管理部門出具保障性租賃住房項目認定書，從項目申請到完成認定原則上不超過30個工作日。

企業憑認定書辦理相關審批手續，并按規定享受土地、稅費、民用水電氣價格等優惠政策。各地級以上市要結合實際制定保障性租賃住房項目認定審批流程及操作指引，原則上要設置認定年限，到期后重新認定。