從9月份起，公積金貸款購買二套房首付比例降至兩成、樓市限外令取消等政策直接將拉動樓市消費、改善投資環境。

公積金：二套房首付比例降至兩成

政策：

住房和城鄉建設部、財政部與中國人民銀行日前發布通知，為進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。不過，對北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，通知允許在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

樓市“金九銀十”可期

截至目前，上海市公積金中心表示，目前上海的實施細則正在制定當中。不過業內人士表示，住房公積金最低首付款比例降至20％，這是基于當前經濟壓力下對房地產政策繼續保持利好的信號。但此舉對市場影響有限，因為一方面純公積金貨款比例很少，另一方面，降低首付比例只是降低了購房門檻，相比于降息對樓市的效應并沒那么強烈，所以很難會有非常大的實質影響，但結合之前‘雙降’對促進樓市購買信心增強，有利于促進“金九銀十”的市場交易。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次包括住建部、財政部和央行聯合發文，確實出乎市場的預計。因為在此前已經降息的情況下，公積金貸款利率已經下調了0.25個百分點。這使得公積金貸款的利率本身就已經比較低了。但是此次政策對于二套房的公積金貸款首付比例也進行了下調，確實反映了政策層面較大的刺激力度。

而對于包括北京在內的一線城市，調整的可能性是不大的。一方面是此類城市目前房價上漲的力度是最大的，另一方面是如果給予二套購房的公積金首付比例進行調整，那么可能會激活更多一批高端置業需求。雖然這可以帶來市場成交的上升，但可能也會加大房價上漲的壓力。

這個政策對于房地產市場是有積極意義的。第一、今年是典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會使得9月份房地產市場面臨一個非常好的購房時機。尤其對于二套購房者來說，最佳的購房實際恰是在這個時候真正來臨。第二、在9月份傳統金九銀十的階段，出臺這個政策，這會使得購房者的信心繼續提振。尤其是一些有改善購房需求的群體，更會在這個時候積極入市。畢竟考慮到公積金貸款額度可能會有不足的風險，早申請早購房才是最明智的。

樓市：實施十年的“限外令”取消

政策：

商務部等六部委日前決定，調整房地產市場外資準入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。

這是我國自2006年8月開始執行嚴格的限制外資投資房地產政策后，首次放松限制。以往根據“限外令”的要求，對于境外個人購買國內的房產既有時間，也有數量的要求。也就是說，境外人士在國內購買房屋需要提供的是在境內工作超過一年的證明以及個人名下在境內無其它住房的書面承諾。

“按照這個政策，工作年限沒有限制了，購買的數量也沒有限制了，這個要求甚至低于外地人在北上廣深四個一線城市購房的要求。”上海易居房地產研究院楊紅旭表示，上海并沒有出臺過專門針對境外人士的購房政策，一直以來就是參照全國統一的限外令，隨著政策松動，外籍人士是否可以在上海隨便買房，還要有待觀察，上海可能出臺一些指導意見，比如參照非戶籍人士購房標準，與目前正在執行的限購令匹配。

從上海樓市的成交情況來看，外籍人士購房比例并不高。據上海鏈家統計，外籍人士購房交易數量在全市成交中比重較低，自去年四季度以來，境外人士在滬購買二手住宅的數量，大多數月份都在150套以下，4月后二手市場受新政刺激暴漲，其成交量約300套，在全市二手住宅市場中所占的比重不到1%。即使此次放松限外令，應該也不會刺激外籍人士在上海購房大幅放量。

此外，以往按照“限外令”的要求，外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例不得低于50%，而之前的要求是投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產企業的注冊資本占投資總額的比例為2/5，投資總額3000萬美元以上的外商投資房地產企業注冊資本占比不得低于1/3。而現在，外資房地產企業進入中國房地產企業門檻降低。

很多業內人士指出，在目前的環境下，放開外資限購的影響力不會很大。“外資蜂擁進入中國樓市，主要有三方面的目的，首先是房價大幅上漲，外資希望獲得這部分利益。其次人民幣快速升值，外資希望獲得套利空間。然后是利率差，外資希望能夠賺得息差。但這三方面的因素都在發生變化，外資現在進入中國樓市的驅動力已經明顯下降。”楊紅旭說。